みなし明渡し条項に関する最高裁判決について

家賃保証契約中の「みなし明渡し条項」が無効とされた事例（最高裁令和４年１２月１２日判決）

賃貸借契約と、これに伴う家賃保証契約は、本来的に別個の契約となります。ただ、ほとんどの場合、オーナーや不動産業者の指示に従って、賃貸借契約の締結と同時に保証契約を締結しています。

家賃保証契約のメリットとしては、賃貸人は、入居者の不払いのリスクを低減することができ、反面として入居者も連帯保証人を要しなくとも入居することができることで、近年広く活用されています。

今回の判決は、この家賃保証契約に付された特約の有効性についての判断でした。「みなし明渡し条項」などと言われているこの特約は、

このような特約が定められたのは、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、家賃保証会社は賃貸人に対して賃料債務等につき連帯保証債務を履行する義務を負う一方、連帯保証債務の履行を受けた賃貸人は賃貸借契約を解除する必要に迫られないことから、家賃保証会社が無制限に連帯保証債務を履行し続けなければならないという不利益を被るおそれがあるためです。このような不利益を回避するため、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権を付与する趣旨に出たものといわれています。

最高裁判決

しかしながら、判決は、概要、これらの特約が、消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重するものであるとしたうえ、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから消費者契約法１０条に規定するから、破棄すべきものであるとしました。

理由として賃貸借契約の解除権を家賃保証会社に付与するものであること、また通常賃料等の支払いの遅滞を理由に賃貸借契約を解除するためには履行の催告を要すること、連帯保証債務の履行があるときは賃借人に賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り無催告で解除することができるにとどまることから、賃借人の権利を制限する規定であるとしました。

また、明渡しみなし条項は賃借人の使用収益権が一方的に制限されることになるうえ法律に定める手続きによることなく建物の明渡しが実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当であり信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるとしました。

本件は、適格消費者団体が提起する差止訴訟であって、個別の具体的事案を前提としない判断であることから、個別訴訟の判断と異なる性格を帯びるとの指摘もあります。

実務的な対応

個別事例の典型例として考えられる事案としては夜逃げです。ある日突然賃借人が夜逃げをしてしまい連絡が取れなくなった場合にどのように対応するべきかは、実務上の現実的な課題だと思います。悪質な夜逃げ事案に早期に対応するためには、賃貸人であるオーナーと管理会社や家賃保証会社の立場を考慮して連携して対応することが期待されます。

なお、一般論として、家賃保証がある場合に、保証債務の履行があるときは賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃貸人は賃料等の滞納を理由に賃貸借契約を解除することはできない、と指摘されています。この点は実務的な感覚と離れているのか、判決後に複数の不動産事業者様からご質問を頂きました。

契約関係は立場によって利害関係が異なりますので、それぞれの立場において自らの権利利益を確保できるようにすべきです。

不動産賃貸借契約に関するご相談は、是非、弁護士へお問い合わせください。