旧耐震基準の賃貸アパートを所有するオーナーにとって、地震時の倒壊リスクや、それに伴う工作物責任の追及は看過できない懸念事項です。建替えを計画する際、最大の障壁となるのが賃借人との明渡し交渉であり、とりわけ高齢の賃借人が居住している場合、立退料の算定や正当事由の具備に不安を抱かれることでしょう。令和7年3月付最新の調査研究報告書に基づき、実務上の留意点を詳説します。
耐震性能不足と正当事由の相関関係
借地借家法28条が定める正当事由の判断において、建物の老朽化、とりわけ耐震性能の不足は極めて重要な考慮要素となります 。令和年間の裁判例を分析すると、老朽化を理由に明渡しを求めた事案のうち約71.1%で正当事由の具備が認められています 。
特に注目すべきは、耐震補強工事や老朽化対策工事の費用対効果です。建替えと耐震補強のどちらに経済的合理性があるかは、裁判所が正当事由を判断する際の有力な指標となります 。補強工事に多額の費用を要し、現存建物の有効活用が困難であると判断される場合、建替えの必要性は高く評価される傾向にあります 。
ただし、耐震性能不足のみを理由に直ちに正当事由が肯定されるわけではありません。裁判例では、耐震性の不足を認めつつも、明渡し後の具体的な具体的計画が欠如している場合や、立退料の提供が不十分な場合には、正当事由の具備を否定する事例も存在します 。
高齢賃借人の居住と物件の代替可能性
オーナー様を悩ませる高齢賃借人の居住問題について、裁判所は「物件の代替可能性」という観点から分析を行います 。
- 生活利益と代替物件 高齢の賃借人の場合、長期間の居住による地域コミュニティへの依存や通院の利便性から、物件の使用を必要とする事情（建物使用の必要性）が高いと評価されることがあります 。しかし、近時の裁判例では、これらの事情は立退料を増額することによって金銭的な解決が図られうると解釈される傾向にあります 。
- 当該物件への愛着 長年の居住に伴う物件への「愛着」といった主観的な事情も考慮はされますが、それのみをもって明渡しを拒絶できるほどの高度な必要性と断ぜられる例は限定的です 。多くの場合、オーナー側の建替えの必要性と比較衡量された上で、立退料による補完を条件に明渡しが認容されています 。
立退料の算定における実務的視点
立退料はあくまで正当事由を補完するための要素であり、決まった計算式が存在するわけではありません 。裁判例では、事案ごとの諸事情を総合考慮して、当事者間の利益調整が行われています 。
算定の基礎となる積算根拠には以下の要素が含まれます 。
- 借家権価格の評価
- 移転費用（引越し費用、新規契約の初期費用等）
- 賃料差額の補填（現賃料と移転先賃料の差分）
- 居住用と営業用の併用であれば営業補償
令和年間の裁判例における立退料は、居住用であっても数百万円に達する事例があり、最高額では8億円を超える事案も報告されています 。特に高齢者の場合、移転に伴う身体的・精神的負担を考慮し、引越し業者の活用費用などの上乗せが検討されるべきでしょう 。
安定した建替え計画の遂行に向けて
建替えを成功させるためには、単なる老朽化の主張にとどまらず、以下の準備が不可欠です。
- 耐震診断の実施と、補強工事と建替えの費用比較による経済的合理性の立証
- 明渡し後の具体的な建築計画の策定と、資金調達等の実行可能性の提示
- 他の賃借人の退去状況など、建替えに向けた既定路線の着実な進行
正当事由制度は抽象的ですが、各要素を重要性の程度に応じて慎重に積み上げることで、妥当な結論を導き出す運用がなされています 。高齢の賃借人への配慮と、法的根拠に基づく適正な立退料の提示を並行して行うことが、オーナーとしてのリスクを最小化する唯一の道と言えます。
